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敷金・保証金とは
敷金・保証金とは
建物や土地を借りるときに貸主へ差し入れ、契約が終わったときに返還されることになっているお金を入れる科目です。返還されない部分は敷金・保証金とは分けて考え、権利金などとして扱う場面があります。事業用の建物では、返還されない部分は権利の設定の対価として消費税の課税の対象となり、契約の終了により返還されるものは課税の対象になりません。
区分：貸借対照表の資産の部「固定資産」（会社計算規則第74条第1項第2号）
敷金・保証金の仕訳例
| 場面 | 借方 | 貸方 | 金額の条件 | 消費税区分 |
|---|---|---|---|---|
| 事業用の建物（事務所・店舗など）を借りるとき、契約終了時に返還される敷金を預金から支払った | 敷金・保証金 | 普通預金 | － | 不課税国税庁 No.6209一般則 |
| 事業用の建物を借りるとき、返還されない権利金を支払った（支出の効果が1年以上に及ぶ場合） | 繰延資産（権利金など） | 普通預金 | 償却期間は権利金等の内容によって異なる。 | 課税国税庁 No.6157 |
| 建物を借りるとき、不動産業者に仲介手数料を支払った | 支払手数料 | 普通預金 | － | 課税国税庁 No.6157 |
| 契約終了で敷金が返還され、入金があった（事業用の建物） | 普通預金 | 敷金・保証金 | － | 不課税国税庁 No.6209一般則 |
| 契約終了時に、原状回復の費用などを差し引かれて敷金の残りが振り込まれた | 普通預金、修繕費など | 敷金・保証金 | 差し引かれた金額と内容は精算書で確認する。 | 個別に確認精算書で差引分が敷金か費用かを確認 |
消費税区分は、国内の事業者への通常の支払いを前提にした国税庁の一般則による判定です。区分が決まらないものは「個別に確認」とし、何で決まるかを添えています。
敷金・保証金の消費税区分
契約の終了により返還される敷金や保証金は課税の対象にならず、返還されない部分は事業用の建物か住宅かで扱いが分かれます。
| 場面 | 区分 | 根拠 |
|---|---|---|
| 事業用の建物の賃貸借で、契約の終了により返還される保証金や敷金 | 不課税 | 国税庁 |
| 事業用の建物の賃貸借で、返還しない保証金・権利金・敷金・更新料など | 課税 | 国税庁 |
| 住宅の賃貸借で、返還しない保証金・権利金・敷金・更新料など | 非課税 | 国税庁 |
税務上の注意
- 建物を借りるために支払った権利金や立退料などで、支出の効果が支出の日以後1年以上に及ぶものは繰延資産になります。返還される敷金とは分けて処理します。 （根拠：建物を賃借するための権利金等（国税庁 No.5460・令和8年4月1日現在法令等））
- 繰延資産となる権利金等の償却期間は内容によって異なり、建物の新築時の権利金等や借家権として転売できる場合などに当たらないものは5年です。償却費を損金に入れる場合は、確定申告書に別表16（6）を添付します。 （根拠：建物を賃借するための権利金等（国税庁 No.5460・令和8年4月1日現在法令等））
- 建物を借りるときに不動産業者などへ支払った仲介手数料は、繰延資産にはならず、支払った日の属する事業年度の損金に算入できます。 （根拠：建物を賃借するための権利金等（国税庁 No.5460・令和8年4月1日現在法令等））
- 借りた建物に造作をした費用は、敷金・保証金とは別に、造作の耐用年数を見積もって償却します。賃借期間の更新ができないなど一定の場合は、賃借期間を耐用年数とすることができます。 （根拠：他人の建物に対する造作の耐用年数（国税庁 No.5406・令和8年4月1日現在法令等））
迷う取引の判定表
| 迷う取引 | 判定の観点 | 入れる科目 |
|---|---|---|
| 事務所や店舗を借りるときの敷金 | 契約の終了により返還されるもの。消費税は課税の対象にならない | 敷金・保証金 |
| 事業用の建物の返還されない権利金 | 支出の効果が1年以上に及ぶか。及ぶ場合は繰延資産になる | 繰延資産（権利金など） |
| 建物を借りるときの仲介手数料 | 不動産業者などに支払ったもの。支払った事業年度の損金に算入できる | 支払手数料など |
| 借りた建物の内装などの造作 | 建物に対する造作。造作全部を一の資産として耐用年数を見積もる | 造作として償却する資産 |
| 住宅の敷金のうち返還されない部分 | 消費税では家賃に含まれ、住宅の貸付けとして非課税となる | 地代家賃など |
| 毎月払う事務所の家賃 | 月ごとに払う賃料。返還されるお金ではない | 地代家賃など |
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関連する様式
根拠
- 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026-10-28）
- 国税庁 No.5460 建物を賃借するための権利金等（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026-10-28）
- 国税庁 No.5406 他人の建物に対する造作の耐用年数（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026-10-28）
- 会社計算規則 第74条（資産の部の区分）（確認日 2026-10-29）
- 国税庁 No.6209 非課税と不課税の違い（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026-10-28）
- 国税庁 No.6157 課税の対象とならないもの(不課税)の具体例（令和8年4月1日現在法令等）（確認日 2026-10-29）
判断が分かれるときは税理士に確認する
敷金・保証金は、金額・使い方・相手によって科目や税務上の扱いが変わります。自社の場合にどうなるかを確かめたい方は、税理士に相談できます。
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掲載内容は耐用年数省令・国税庁の通達とタックスアンサーにもとづく一般的な整理です。個別の資産がどの区分に当たるかは、構造・用途・使い方の事実で決まります。申告の前に、最新の法令と国税庁の資料を確認し、判断に迷うときは税理士または所轄の税務署にご相談ください。
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